호치민 가게·식당 창업 순서 2026: 회사 먼저? 가게 계약 먼저? 계약 전 점검표

2026-10-26

호치민에서 식당이나 가게를 열 때는 '회사 준비 → 가게 본계약 → 공사 → 허가' 순서를 지키는 게 돈을 덜 잃는 길이에요. 계약 전에 건물 서류·용도·소방·위생·간판을 확인하고, 임대차 계약에는 보증금·인상률·해지·세금 조항을 꼭 넣으세요. 2026년 7월부터 남의 이름으로 회사 지분을 갖는 것이 명확히 금지됐어요.

• 가게를 먼저 본계약하면 회사 허가가 나올 때까지 월세만 나갈 수 있어요. 허가와 연결된 조건부 계약으로 묶어 두세요.
• 아파트(chung cư) 집은 가게·사무실로 쓸 수 없어요(주택법 2023). 건물 서류와 용도를 먼저 보세요.
• 식당은 영업 면적 100㎡ 이상이면 소방 관리 대상이고(정령 105/2025), 식품위생 인증서도 필요해요.
• 개인 집주인의 임대 수입이 1년 10억 동(약 5,100만 원) 이하면 부가세·소득세가 없어요(정령 141/2026). 넘으면 누가 세금을 내는지 계약서에 적으세요.
• 법으로 정한 일반 최소 자본금은 없어요. 30억 동은 워크퍼밋 면제·투자 비자의 기준선일 뿐이고, 등록한 자본금은 90일 안에 실제로 넣어야 해요.
• 2026년 7월 23일부터 명의 대여(남 대신 지분에 이름 올리기)가 금지됐고, 실소유자 정보를 안 채우면 최대 1억 동(약 513만 원) 벌금이 나올 수 있어요.

1. 회사 먼저? 가게 먼저? 순서 정하기

가게 계약서에 도장을 찍는 날부터 월세가 나가요. 그런데 외국인 회사는 투자등록증(IRC)·기업등록증(ERC), 자본금 송금, 워크퍼밋, 체류증까지 몇 달이 걸릴 수 있어요. 회사가 없으면 공사비·가구 구입에 회사 이름으로 세금계산서(VAT 인보이스)를 받기 어렵고, 나중에 회사 비용으로 인정받기도 힘들어요. 등록 절차와 기간, 2026년 세금 규칙은 우리 사이트의 회사 설립 가이드에 따로 정리했어요.

그렇다고 회사만 먼저 만들 수도 없어요. 회사에는 주소가 필요하고, 식당처럼 장소가 중요한 사업은 투자 등록 서류에 '어디서 사업할지'를 보여 주는 서류(임대 계약이나 임대 약속서)를 요구받는 경우가 많아요. 그래서 실제로는 두 일을 엮어서 진행해요.

⚠ 주소만 빌려주는 가상 오피스는 싸지만, 세무서가 확인했을 때 실제로 영업하지 않는다고 보면 '등록 주소에서 영업하지 않음' 통지가 나가고 전자세금계산서 사용이 멈출 수 있어요. 사람이 있고 공문을 받아 주는 실제 공간인지 확인하세요.

2. 계약 전 가게 점검: 건물·용도·서류

• 건물 서류: 토지·주택 사용권 증명서(흔히 '핑크북')의 주인 이름이 계약하는 사람과 같은지 보세요. 다르면 주인의 위임장을 받아요.
• 재임대(전대) 위험: 세입자가 다시 빌려주는 경우, 민법 2015 제475조에 따라 원래 주인이 동의해야 해요. 주인의 서면 동의서가 없으면 계약이 흔들릴 수 있어요.
• 용도: 아파트(chung cư) 집을 사무실·가게로 쓰는 것은 주택법 2023 제3조에서 금지돼요. 상가 층인지, 길가 주택(nhà phố)인지 확인하세요.
• 공사: 벽 철거·증축·큰 간판 구조물은 허가가 필요할 수 있어요. 주인이 공사를 허락하는 범위를 계약서에 적어요.
• 현장: 저녁·주말 사람 흐름, 오토바이 주차 공간, 비 올 때 물이 차는지 여러 번 직접 가서 보세요.
• 담보·매각: 건물이 은행 담보로 잡혀 있는지 묻고, 건물이 팔리면 계약이 어떻게 되는지 조항을 넣어요.

3. 소방(PCCC)·식품위생(ATTP)·간판

필요한 허가는 업종과 크기마다 달라요. 아래는 식당을 기준으로 한 큰 그림이에요.

• 간판 크기(광고법 제34조): 가로 간판은 높이 2m 이하·길이는 건물 정면 폭 이하, 세로 간판은 폭 1m 이하·높이 4m 이하(그 층 높이 이하).

⚠ 식품위생 규정은 2026년에 새 정령이 나왔다가 두 번 효력이 멈췄어요. 신청 직전에 관할 기관 안내를 다시 확인하세요.

4. 임대차 계약서에 꼭 넣을 조항

• 보증금: 몇 달치인지, 언제·어떤 조건으로 돌려받는지, 원상복구(인테리어 철거) 범위를 숫자로 적어요.
• 월세 인상: 법으로 정한 상가 월세 인상 한도는 없어요. '매년 최대 몇 %' 또는 '몇 년 동결'을 계약서에 적어 두세요.
• 기간·갱신·공사 기간: 공사 기간을 생각해 첫 계약을 충분히 길게 잡고, 갱신 우선권과 갱신 때 인상률, 공사 중 월세 면제(렌트 프리) 기간을 함께 정해요.
• 중도 해지: 누가 어떤 경우에 해지할 수 있는지, 위약금이 얼마인지 적고, 허가가 안 나올 때 해지할 수 있는 조항도 넣어요.
• 세금: 집주인이 개인이면 임대 수입 1년 10억 동(약 5,100만 원)까지는 부가세·소득세가 없어요(정령 141/2026, 2026년 1월 1일부터 적용). 넘으면 세금이 생기고, 계약서에 정하면 세입자 회사가 대신 신고·납부할 수 있어요. 월세가 세금 포함인지 별도인지 꼭 적으세요.

⚠ 회사가 월세를 비용으로 처리하려면 계약서, 계좌 송금 기록, 세금 관련 서류가 필요해요. 현금 지급은 피하고, 회계사에게 필요한 서류를 먼저 물어보세요.

5. 자본금 2026: '30억 동을 꼭 넣어야 한다'는 말의 진실

대부분 업종에는 법으로 정한 일반 최소 자본금이 없어요. 다만 일부 조건부 업종은 따로 기준이 있고, 투자 등록 때 사업 계획에 비해 자본금이 너무 적으면 설명을 요구받을 수 있어요.

중요한 것은 '등록한 만큼은 실제로 넣어야 한다'는 점이에요. 기업법 2020에 따라 기업등록증을 받은 날부터 90일 안에 자본금을 넣어야 하고, 외국인 투자자는 직접투자자본계좌(DICA)로 송금해요. 기한 안에 다 못 넣으면 실제로 넣은 금액으로 자본금을 줄이는 변경 등록을 해야 해요. 2026년 8월 18일부터는 중앙은행 시행규칙(Circular 38/2026)에 따라 이 계좌 이름이 '투자자본계좌'로 바뀌었고, IRC를 받기 전에도 열 수 있어요(그때는 쓸 수 있는 용도가 제한돼요).

30억 동(약 1억 5,400만 원, 약 11만 6천 달러)은 최소 자본금이 아니라 두 가지 기준선이에요. 첫째, 유한회사 소유자·출자자로 30억 동 이상 출자하면 워크퍼밋 면제 대상이에요(정령 219/2025, 2025년 8월 7일 시행). 둘째, 투자 비자 구분이에요. 30억~500억 동 미만은 ĐT3(임시거주카드 최대 3년), 30억 동 미만은 ĐT4예요. 비자를 위해 30억 동으로 등록하면 그 돈을 실제로 보내야 해요.

⚠ 보낸 자본금을 현금으로 다시 빼서 돌려주는 식으로 형식만 맞추지 마세요. 은행과 세무 기록에 그대로 남아요.

6. 2026년 7월부터 바뀐 명의·실소유자 규칙

예전에는 베트남 사람 이름으로 회사를 먼저 만들고 나중에 외국인이 지분을 사들이는 간접 방식을 많이 썼어요. 2026년 7월 23일 공포와 동시에 시행된 정령 296/2026은 '다른 사람 대신 이름을 올려 출자하는 것'을 명확히 금지했어요.

실제 주인(실소유자)도 신고해야 해요. 지분이나 의결권을 25% 이상 가진 사람, 없으면 실제로 회사를 움직이는 사람, 그것도 없으면 최고 경영자가 대상이에요. 외국인도 예외가 아니에요. 정령 288/2026(2026년 7월 21일 시행)에 따라 2025년 7월 1일 전에 세운 회사가 실소유자 정보를 보충하지 않으면 7,000만~1억 동(약 360만~513만 원) 벌금이 나올 수 있어요.

• '이 회사는 원래 내 것'이라는 이면 계약은 보호막이 아니라 명의 대여의 증거가 될 수 있어요.
• 베트남 파트너와 합작한다면 실제 출자액·역할·이익 배분·탈퇴 방법을 정관과 계약서에 투명하게 적어요. 서로를 지켜 주는 건 신뢰와 함께 정확한 서류예요.
• 정령 296/2026으로 외국인 투자자는 일정한 경우 IRC 사본 대신 '시장 접근 조건을 지키겠다'는 약속을 적고 회사 등록을 먼저 할 수 있어요. 조건을 못 맞추면 나중에 문제가 되니 업종 확인이 먼저예요.

7. 워크퍼밋 비용과 가게에서 일하는 대표

회사 대표라도 가게에서 일하려면 워크퍼밋이 필요해요(30억 동 이상 출자한 소유자 등 면제 대상은 빼고). 호치민의 워크퍼밋 신규 발급 정부 수수료는 시 인민의회 결의 09/2022에 따라 약 60만 동(약 3만 1천 원, 약 23달러)이에요.

대행비가 업체마다 크게 다른 이유는 정부 수수료가 아니라 그 밖의 일 때문이에요. 범죄경력증명서 발급·영사 인증·번역 공증, 건강검진, 서류 보완, 몇 단계의 중개를 거치느냐에 따라 달라져요. 견적을 받을 때 정부 수수료, 대행 수수료, 실비를 나눠 달라고 하세요.

⚠ 범죄경력증명서를 '만들어 준다'는 제안은 받지 마세요. 서류 위조는 워크퍼밋 거절보다 훨씬 큰 문제가 돼요.

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일반 안내예요. 2026년 10월 26일 기준으로 확인했지만 법과 시행 지침이 자주 바뀌고, 업종·건물·지역마다 다르게 적용될 수 있어요. 계약하거나 돈을 보내기 전에 변호사, 회계사, 관할 기관에 꼭 확인하세요.